Les propositions de l'UNIS pour contrer la crise immobilière

Sous l'effet d'un contexte conjoncturel compliqué, le marché de l'immobilier traverse une période difficile depuis un an. Et cela n'est pas sans conséquences, à l'image de la baisse conséquente des primo-accédants qui se font plus rares dans les transactions. La baisse de volumes des ventes les concernant atteint -15% et un tiers des ventes ne se finalisent pas. Conjuguée à la tendance en hausse des taux de crédit immobilier qui handicapent grandement les emprunteurs, au point de leur fermer les portes des établissements financiers prêteurs, cette diminution des profils de primo-accédants se traduit par un marché qui se rigidifie. Conséquence : les jeunes ménages abandonnent, pour l'instant, leur projet d'achat immobilier. Le marché souffre également d'un manque d'offres en location résidentielle de longue durée. C'est le résultat d'un marché très tendu, d'autant que le secteur de la location perd des logements classés F et G. Sans surprise, la construction poursuit sa chute. Enfin, l'année 2023 a également été marquée par des cessations d'activités des entreprises immobilières : 500 agences immobilières, 142 agences de courtage en crédit immobilier, et 696 promoteurs.

A l'occasion de son XIVème Congrès annuel qui a lieu à Marseille, l'Union des Syndicats de l'Immobilier (UNIS) entend proposer des solutions. Pour rappel, l'UNIS est la première organisation de professionnels de l'immobilier qui représente tous les métiers du secteur : agents immobiliers, mandataires indépendants, gestionnaires locatifs, administrateurs de biens, experts, promoteurs-rénovateurs. Partout en France, 6 300 entreprises sont affiliées à l'UNIS (indépendants, réseaux et groupes), ce qui représente 22 000 salariés et 40 000 mandataires. L'UNIS accompagne ses adhérents dans l'exercice de leur métier, en leur offrant une formation initiale et/ou continue, de qualité et met également à leur disposition un conseil juridique pertinent qui prend en compte les dernières évolutions réglementaires et numériques.

Faciliter l'accès au logement des primo-accédants

Le syndicat s'étonne qu'un ménage, qui paie chaque mois un loyer d'un montant de 1 000 euros, ne puisse pas acheter un bien immobilier avec une mensualité similaire. L'UNIS estime que l'allongement de la durée de travail, conséquence de la loi sur les retraites, devrait, mécaniquement, entraîner l'allongement de la durée des prêts immobiliers. Afin de redynamiser le marché, elle soutient également la suppression, pendant un temps limité, des droits de mutation à titres onéreux (DMTO) pour les primo-accédants.

Les idées de l'UNIS pour la rénovation

Entre une « obligation de travaux pour tous » et une « moratoire » sur le calendrier des interdictions de mise en location des biens immobiliers, quelle est la porte de sortie de crise pour l'ensemble des acteurs du marché : bailleurs, loueurs, mais aussi professionnels de l'immobilier ? s'interroge le syndicat. L'UNIS conseille alors de bien distinguer « performance énergétique » et « habitabilité ». Elle se pose aussi des questions sur la notion de « décence énergétique ».

Selon l'UNIS, il est indispensable que la rénovation et la décarbonisation puissent s'accélérer. Actuellement, deux tiers des lots de copropriétés sont concernés par la location. La copropriété est donc un élément incontournable de la rénovation. L'ensemble des acteurs partage ce sentiment qu'il est très difficile de rénover massivement. Pour autant, l'UNIS estime que certains ajustements sont possibles. Elle recommande notamment de s'appuyer sur les syndicats au lieu qu'un nouvel acteur « Accompagnateurs Rénov' » soit imposé. Elle souligne l'importance d'ajuster le diagnostic de performance énergétique (DPE) aux petites surfaces qui souffrent « d'une note abusivement dégradée ». Elle estime aussi qu'un DPE collectif peut être favorisé par rapport à l'individuel. Aussi, dans le cas de vote d'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), l'UNIS souhaite qu'il puisse avoir une dérogation aux interdictions de louer. A ce sujet, elle préconise encore que l'interdiction de louer ne concerne que les nouvelles locations et relocations, mais exclut les baux en cours. Afin de faciliter la rénovation globale, le vote de commandes groupées doit également être encouragé. Enfin, à l'image de la Banque des territoires, elle suggère la création d'une banque de la rénovation.

Une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) sur la loi Climat et Résilience

Pour l'UNIS, cela ne fait pas de doute qu'il existe un décalage complet entre le calendrier et le rythme des Copropriétés (DPE collectif, PPT), avec celui des interdictions de louer. A l'occasion d'un recours contre le décret « décence énergétique », le syndicat se prépare donc à générer une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) sur la loi « Climat et Résilience ». Pour le syndicat, il s'agit de distinguer la performance énergétique et l'habitabilité, de conjuguer plusieurs droits (propriété/accession, logement et environnement), et d'avancer selon plusieurs calendriers : urgence sur le logement, urgence climatique, décarbonisation 2030 et l'objectif de 2050.

« L'immobilier, 3ème consommateur d'énergie après l'Agriculture et les Transports, a pourtant été traité en 1er au motif que ce serait plus facile et plus rapide. Aujourd'hui, on le voit bien, ce n'est pas le cas. Restons mobilisés pour la rénovation, et soyons aussi réalistes; sauf à mettre en place des moyens considérables du type «quoi qu'il en coûte », indique Danielle Dubrac, Présidente de l'UNIS.

Décentraliser la politique du logement

L'UNIS est également surprise de la multiplication des encadrements des loyers alors qu'il n'existe pas de bilan des expérimentations passées. Aussi, elle s'interroge sur l'absence de prise en compte du DPE dans les grilles de loyers, de l'augmentation de la taxe foncière, et de la multiplication des taxes immobilières alors que les injonctions de rénovation n'ont jamais été aussi fortes. En prévision de la prochaine loi de Finances, l'UNIS conseille d'encourager les bailleurs de locations résidentielles de longue durée, et les autres acteurs à s'accorder sur l'importance de créer le « statut du bailleur particulier ».

Actuellement, deux millions de demandeurs, qui remplissent les critères pour obtenir un logement social, sont bloqués à cause de la saturation du parc social, les deux-tiers des ménages locataires remplissant ces critères. Cette demande conséquente illustre, selon l'UNIS, la nécessité d'un logement à loyer intermédiaire dont il faut tenir compte. Pour le syndicat, la fin annoncée du dispositif Pinel peut offrir une harmonisation du concept de logement intermédiaire, ce dernier étant actuellement jugé différemment, selon que le bailleur soit un investisseur particulier (niche Pinel) ou un investisseur institutionnel. L'UNIS soutient la production nouvelle et le redéploiement du parc actuel vers ce type de produit prisé par les classes moyennes. « Pourquoi ne pas engager une vraie politique de développement de logements intermédiaires soutenue par la généralisation de l'amortissement, en invitant et encourageant les particuliers à confier leurs biens ainsi loués aux professionnels qui répondraient au cahier des charges défini par les Pouvoirs Publics pour la mise en œuvre du logement intermédiaire. Ils en seraient les garants et répondraient du respect de leur application », indique le syndicat.

Pour les pouvoirs publics, il s'agirait de collaborer avec les professionnels qui, depuis longtemps et sans réussite, aspirent à être aussi délégataires des conventionnements de logements intermédiaires de l'Anah, et d'être gestionnaires du Loc-Avantage en substitution de l'Anah. Dans le respect des règles et normes de revenus et loyers, beaucoup de logements intermédiaires, gérés par des fonds ou des organismes collectifs (SCPI, OPCI), sont actuellement confiés par les institutionnels aux professionnels de la gestion privée.

L'UNIS développe aussi l'idée selon laquelle la fiscalité doit être harmonisée en fonction du loyer de sortie et non selon le statut de l'investisseur. Elle s'étonne qu'aucune justification économique ne justifie les différences fiscales, fortes, entre la location nue ou la location meublée, surtout celle qui s'est penchée vers le touristique comme Airbnb. Un meublé s'amortit, actuellement, sans règle de résultat de loyer. Si la fin des niches fiscales est intégrée, un tel rééquilibrage pourrait se faire à niveau équivalent pour les finances publiques. Dorénavant, l'offre est redéployée par la fiscalité.

L'exemple criant est la pression qui est exercée sur l'offre des zones touristiques et qui va amener des décisions « anti-économiques ou anachroniques ». « Plutôt que de punir en supprimant les aides aux locations meublées, promouvons une fiscalité harmonisée, identique pour tout logement loué, selon le loyer proposé. Via l'amortissement généralisé inversement proportionnel à l'effort sur le loyer ».

L'UNIS insiste enfin sur le fait que la politique du logement soit décentralisée. Une connaissance objective du marché locatif privé est nécessaire. La profession peut alors accompagner les pouvoirs publics en mettant à disposition sa data de Clameur qui est l'unique observatoire du stock du parc privé, territorialisé, sans perturbation d'analyse en raison d'une insuffisante maîtrise sur les charges et à l'effet inflationniste des annonces.

« Face au constat alarmant et devant une crise du «pouvoir d'habiter», les défis à relever sont nombreux. L'UNIS continue de faire entendre sa voix et de défendre les professionnels et leurs clients dans la période qui s'ouvre. Notre rôle de syndicat professionnel est aussi de rechercher à tous les niveaux le chemin pour sortir de la crise, de nouer un partenariat avec les pouvoirs publics pour le déploiement d'une politique du logementrééquilibrer, décentralisée, efficace », souligne Danielle Dubrac, président de l'UNIS.